购房流程（必学手册）|房产楼市 - 江汉热线,仙桃网,仙桃论坛,江汉论坛,江汉社区

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任意使用免责权中消协点评购房合同陷阱
　中消协点评购房合同陷阱
　　

　　张钦

　　本周一，中国消费者协会发布了对当前商品房买卖合同中突出存在的不平等格式条款以及容易对消费者产生误导的“陷阱”条款发布了点评意见，通过对相关法规的讲解，帮助购房者对这些“霸王条款”进行了详尽剖析。

　　单方扩大解约权

　　实例1：《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

　　实例2：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”

　　点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

　　任意使用免责权

　　实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

　　点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

　　违约责任不对等

　　实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

　　点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

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签购房合同需要注意哪些问题?
　　购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。

　　商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：

　　一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

　　《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
　　1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

　　2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

　　3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

　　4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

　　二、了解商品房预售合同基本的内容

　　1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
　　2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
　　3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
　　4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
　　6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
　　7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
　　8、房地产权属登记义务。
　　9、物业管理条款。
　　10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
　　11、其他条款或当事人约定的条款。

　　下面说说购买现房应注意的事项：

　　一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

　　2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。

　　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

　　二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

　　（一）当事人名称或者姓名和住所;
　　（二）商品房基本情况；
　　（三）商品房销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：

　　　1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；

　　2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　最后还要注意以下同方面：

　　一是开发商的五证二书，这是最重要的。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。

　　二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则。对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字。
　　三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构，不针对每个开发商。

　　四是交房时，先验房后办手续

　　一看房子质量二查“两书一表” 三签《房屋验收单》

　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　索要“两书一表”

　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

　　按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

　　签收《房屋验收单》

　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

　　其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

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什么是商业房贷和住房公积金贷款
　　网友提问：什么是商业房贷？什么是住房公积金贷款？

　　专家回复：商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。

　　住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。

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付款方式
一、一次性付款

　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

　　利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。

　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

　　二、分期付款

　　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
　　利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。

　　三、按揭付款

　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。

　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
　　弊：目前手续繁琐、限制较多。

　　四、公积金贷款

　　居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。

　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

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只看该作者 24楼发表于: 02-03

最佳收房流程民
1、核验业主材料
　　2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
　　3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
　　4、业主做综合验收
　　5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
　　6、开发商与业主协商并达成书面协议
　　7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
　　8、业主签署《入住交接单》

　　二、收房注意事项

　　1、收房中经常出现收房流程严重不合理

　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提

　　收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。

　　3、购房签约时细化条款

　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）

　　4、收房时必须仔细查看的文件

　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
　　第二是我们常说的“两书”---“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

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验收房屋
　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。　　

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缴纳税费
　　一、交易过程中需交费用
　　印花税：房价款的万分之五
　　
　　二、申办产权证过程中需交费用
　登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

　　三、入住过程中需交费用
　　物业管理费及供暖费

　　四、办理按揭须缴纳的费用
　　保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性付。　　

　　五、办理公积金需缴纳费用
　　1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
　　2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数
　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

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收房实例解析
以北京某小区拥护为例

　　该小区属于经典小户型，房屋面积较小。但从施工质量和开发商的负责程度以及物业的服务还是比较好的。

　　但面对众多的问题业主建议施工单位在施工中精益求精，注重细节的修饰，为广大的业主提供质量优良的、称心如意的房屋。

　　房屋位于北京朝阳区东四环某处公寓,属于毛坯房，建筑面积为50㎡左右。

　　根据开发商送达的《收房通知单》，于2006年4月30日准备办理收房手续。

　　办理入住当天，邀请某收房工程师和律师随同前往。

　　实地看房出现如下问题：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。

　　2、墙体局部出现裂缝。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。

　　问题存在原因：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。原因为施工中质量控制不佳，是施工单位急于完成工期造成施工质量下降。

　　2、墙体局部出现裂缝。面层的局部失水造成的。主要是施工方没有等基层完全干透就进行了面层材料涂饰造成的。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。原因是施工中没有对水平度进行良好的控制造成的。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。原因是施工中成品保护不力，各个工序间没有良好的协作关系。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。安装时精度控制不够。

　　开发商有义务对房屋问题进行修善整改。并保证能够在国家规定的使用期限内正常使用。

　　可进行如下补救措施：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。建议开发商进行整改，也可由业主在精装进行修整。可用水泥砂浆进行找平。

　　2、墙体局部出现裂缝。建议开发商进行整改，也可由业主在精装是进行修整。首先应砸除破损部分，用水泥砂浆和108胶搅拌均匀填实即可。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。在业主精装时粘贴瓷砖可以把坡度调整好。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。建议要求开发商进行修理，把污物除去，并进行局部重新喷漆，保证2遍以上。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。建议对窗扇进行调整，重新确定精度。保证开启灵活。

　　经过收房工程师进行检测后发现此房质量问题尚在可以接受范围内，出现的问题较轻。但还是存在一些令人不满意的地方，呼吁开发商在规定期限内进行修整。

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装修--别让隐蔽工程变成隐患工程
　　“明枪易躲，暗箭难防”，家庭装饰装修中亦是如此。根据中国室内装饰协会施工委员会的统计，近年来，在接到的关于装修质量的投诉中，因为“隐蔽工程”不过关而造成的投诉占了很大的比例。

　　“隐蔽工程”是指家庭装修中隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程，包括电器回路、给排水、煤气管道、用于固定支撑房屋载荷的内部构造等。但是，“隐蔽工程”并不意味着它完全是不可了解、不可监督的，“隐蔽工程”之所以隐蔽，是因为里面搀杂了很多的人为因素，即不规范的装修队和装修公司贪一时之利，在“隐蔽工程”上做手脚，“短斤欠两”、“以次充好”。

　　在装修中，一些不负责的家装公司还在向消费者推荐使用“镀锌管”，其实国家早已明令规定，从2000年6月1日起，在我国各城镇新建住宅中禁止使用冷镀锌管作为给水管，可以说镀锌管已基本退出了住宅给水管道的市场舞台。而一个好的装修公司，就会抱着为顾客负责的态度，向消费者推荐使用塑料管、衬塑管或者更为优秀的铜水管。铜水管能抑制细菌生长，保持饮用水清洁卫生。另外，铜水管还有强度高、再生性强、性价比高等特点，是一种符合环保潮流的水管材料。在西方发达国家，铜水管的使用很广泛，80%的给水管道都使用铜水管。在上海等一些大城市，铜水管的使用率越来越高。

　　目前，管道渗漏造成顶棚损坏是“隐蔽工程”违规比较突出的现象，由于管道安装不易检查，所有管道施工完毕后，施工人员没有按照有关规定经过注水、加压，检查有没有跑、冒、滴、漏等现象，直接交工了，而消费者用肉眼是很难发现问题，一旦发现出了问题，后果严重。

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只看该作者 29楼发表于: 02-03

从头开始业内人士教您如何挑选装修公司
　　首先，装饰公司必须有进行装饰工程施工的资格。除了要检查营业执照之外，公司有无正规的办公地点，是否能出具合格的票据等，都是需要仔细考察的。

　　其次，可以考察这家装饰公司所做过的工程，以此来评价它的设计和施工水平。室内设计师的水平和资历，直接关系到设计水平的高低，所以要对这家公司的设计师详尽询问。如果是朋友介绍，可以通过熟人来了解公司的情况。但有时亲朋好友并不是这方面的“行家”，难免会有“误导”，所以还是要相信自己的判断力。

　　初步接洽家装公司

　　目前装饰公司的报价方式有两种：一是业主报出想投入多少钱，由装饰公司结合业主的要求，开始设计和报价；二是业主提出居室装修的具体要求，由装饰公司报出实现业主的要求要花多少钱。

　　许多消费者愿意采用第二种洽谈方式，其目的是为了避免装饰公司把“底”探走。消费者都想让装饰公司先报价，自己也有个比较和还价的余地。

　　其实，这种做法是没有必要的。所有正规的装饰公司的利润率都相差无几，所不同的是设计力量和售后服务有好有坏。业主这样做只会耽误自己的时间，从而拖延施工进度。

　　所以在与装饰公司开始接触时，最好直接将自己准备花多少钱，想达到什么样的效果，全都交代给装饰公司，看他们是否接受。如果装饰公司同意承接业主的家庭装修工程，才能进入具体的设计、报价和协商阶段。

　　确认设计讨价还价

　　在业主与装饰公司达成初步意向之后，装饰公司就要了解业主的具体要求，并进行实地测量。随后，公司会将设计图，以及一张详尽的报价单交给业主，上面列有非常具体的用料和施工量。

　　业主拿到这份材料之后，首先要看设计是否符合自己的要求。业主当然可以请设计师来解释这份设计方案，比如说一些空间的处理，材料的应用等。在确认了设计方案之后，还要仔细考察报价单中每一单项的价格和用量是否合理。

　　杜绝装修合同的漏洞

　　在认可了报价之后，正规的装饰公司还要和业主签订一份施工合同或协议书。在这份合同中，业主要注意以下几个问题：

　　首先，合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时，没有注意这两点，给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期埋下了“伏笔”。

　　其次，在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号，以防装饰公司以次充好。

　　第三，合同中有关保修的条文是必不可少的，而且要分清责任：如果属于施工或材料的质量问题，装饰公司应承担全部责任；如果属于用户使用不当，双方可协商处理

　　考察施工队

　　装修质量的好坏，很大程度上取决于施工队的素质。所以在装修之前，业主还要考察一下装修公司所用的施工队。

　　从目前情况看，在全国各大城市从事家庭装修的施工队，绝大部分都是外地人员。施工队是否有实力，从他们使用的工具上也能窥见一斑。目前装饰工程电动化程度很高，一般有实力的施工队为了提高质量和效率，都开始使用电汽泵、射钉枪等工具。因此业主从工人使用的工具上，就可判断施工队是否具有相应的素质。