[我要买房]购房流程（必学手册） [复制链接]

确定购房目标 mdj%zJ8/  
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决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。 (l{
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　　那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？ LdPLC':}x|  
asT-=p_ 0.  
　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？ IhnBp 6p9  
g@.$P>Bh  
　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。 {o=?@$6C  
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　　买房的第一步：明确购房目的 S@qp_!  
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　　——无数遍地问自己：为什么要买房？ VYvfx  
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　　——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 6{Wo5O{!\  
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　　买房的资金准备——您准备用多少钱买房？ 'ofj1%c  
n 8cA8<  
　　一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。 sZ;|NAx)  
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　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？ QY\k3hiqn  
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　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

购房前期明确所有人和房屋位置价格很重要 .1TuHC\mC
 
　　想要做到有备无患，买房前期就要考虑很多问题。当核算完家庭收入可以买房后，你就要想该买什么样的房 N&   
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　　房产所有人是谁，这也是必须要考虑的，是以自己的名义，还是妻子还是双方共有，这就把买房前期的工作做的更清晰，而后续的杂事也能在此基础上发展和完善，正所谓“亲兄弟明算帐”做好“开头炮”明确房产所有人没错的。

在售楼处该问些什么 4#W$5_Ny  
　　当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道， 自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。 roriNr/e  
  　提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 ~)pZ5%
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一、销售方式 3r^||(_u  
　　您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 -{A64gfFxT  
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二、具体价格 XpKeN2=p  
　　您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。 `|nJAW3  
&`!H1E^  
三、入住时间 yHf^6|$8  
　　是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 l:~ >P[  
/55 3v;l<  
四、入住条件 F`gK6;zp  
　　入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 KCa@0  
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五、车位 qpf|.m  
　　小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

购房基础知识　 SV4a_m?  
FBYAd@="2  
　　住宅的结构有哪些形式？ ?=%Q$|]-  
IQFt4{aK3  
　　住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。 )vFJx[a<n`  
9}{i8 <$=  
　　住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： &J)q_Z8  
\(PC#H%  
　　(1)砖混结构住宅 %=:*yf>}  
.:KZ8'g3}  
　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。 /qW5M4.w  
8#OcrJzC  
　　砖混结构的优点主要表现在： G:f\wK[  
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　　①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 K|-?1)Um  
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　　②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 c?qg i"kS  
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　　③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 8SvPDGu`]  
IL?mt2IQ>  
　　④施工技术与施工设备简单。 wN[mU  
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　　⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。 [|ghq  
L&wJ-}'l  
　　(2)砖木结构住宅 jtdhdA  
|1GR:b24  
　　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 HZBU?{  
49%qBO$R  
　　(3)钢筋混凝土结构住宅 o9dqHm  
Hl"qLrb4  
　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

商品房的销售面积如何计算？ XAb%V'  
lF*}l  
　　按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： ='W=  
7`s* {  
　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 o*k.je1  
M2kvj'WWq  
　　一、套内建筑面积的计算方法： [X9T$7q#  
n1!}d%:  
　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 }s7@0#j@a  
+Rj8"p$K  
　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： 6%a9%Is!O  
`K7UWtp  
　　(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 cMfJq}C<  
bMA0#e2  
　　(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 %A3ci[$g  
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　　二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： | |u  
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　　(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； {/|tVc63  
S"cim\9xP  
　　(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 cGSG}m@B`  
rw$ =!iyO  
　　下列空间不得计入公用建筑面积： YO9ofT  
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40  
　　(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。 VBtdx`9  
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　　(2)作为人防工程的地下室。 ]-sgzM]q  

'si{6t|  
　　公用建筑面积计算公式： [ <j4w  
R:`)*=rL%  
　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 cAn_:^
 
FEi@MJJ\e  
　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 iB}*<~`.Eg  
%us#p|Ya  
　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 >uxAti\  
92ngSaNC  
　　因此，商品房销售面积公式还可表达为： 3a'#Z
4Z-  
D,()e^o  
　　商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)  

什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ Y9vVi]4  
o{n#f?EA  
　　(1)住宅的开间 ?i\V^3S n$  
burSb:JF  
　　住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 GK6CnSV8d  
;:ZD<'+N  
　　(2)住宅的进深 dnXu(e%  
"{H{-`Ni  
　　住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 )`\Q/TMl5  
0b8=94a{>  
　　(3)住宅的层高 ) .' + {  
b].U/=Hs  
　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 v4uQ0~k~X  
qf<o"B|_9  
　　(4)住宅的净高 D(dV{^} 9  
XH/!A`ZK  
　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： .Zs.O/  
|o(te  
　　净高=层高-楼板厚度 +2Aggv>*  
HL>l.IG?  
　　即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 N}{V*H^0QU  
Txpj#JD  
　　商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

什么是使用率？什么是实用率？ (;-_j/  
4 =T_h`  
　　住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 s^Xs*T@~h  
po.QM/b \  
　　什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ s_e*jM1  
A;o({9VH`Z  
　　消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。 X8A.ag0Uu  
QS1lg  
　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 ]'$:Y  
qk(bA/+e  
　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 0)ZLdF_6  
,t:P  
　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 eKZS_Qd  
owb+,Gk(  
　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
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　　名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式 {TdxsE>  
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　　低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。 Q]3]Z/i  
GlRjbNW?Q  
　　小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 %[M0TE=J  
钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。 _`p^B%[  
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　　多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 5`gVziS!S  
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　　板式小高层：　作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 dqo-
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　　跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 uOy/c 8`  
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　　复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

三、看房前期准备 iupkb  
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　　购房者必读：学会看楼书 !$1qnsz  
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　　看图画 j$_?g!I=gK  
H?;+C/-K`_  
　　经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。 7Dssr [  
\9p.I?=  
　　看方向 k]:`<`/I_  
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　　有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。 t*Ro2QZ  
8iD7K@  
　　看文字 N)H+Ng[  
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　　销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。 ~2hzyEh  
@6DKw;Q  
　　看户型 AX+]Z$  
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　　过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。 )cQ KR4x0^  
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　　目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。 2<0".5+I  
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　　住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 GfP'  
0nI*9  
　　近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。 c+ZdfdR  
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　　哪些房不能买？ 2HE<WI^#h  
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　　根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制： #>CWee;  
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　　一是违法或违章建筑； l'!_km0{d
 
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　　二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖； vXdI)Sx[  
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　　三是未经合法程序批准销售的房屋； ,*L3  
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　　四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋； Aba%QQQ  
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　　五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。

五证二书详解 pfHfw,[  
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　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 6-FM<@H{  
|K9*><P?)2  
　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 ]-_ ma  
>Y(JC#M;  
　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

购房流程之与销售过招 =CO#Q$
 
多听多看 B3Esfk  
7Y'.yn  
　　到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈；另外多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。 N+ R/ti  
E)l@uPA'1  
　　沉默是金 mh`VZQ@  
"Mmvf'N  
　　购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。 <%rG*vzi  
A@"CrVE  
　　敢于说“不” @7';bfsix  
w_i$/`i+  
　　优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利，因此购房者要学会说“不”。 'rdg  

　购房流程之实地看房 D`'h8:\  
购房者应进行以下一系列考察：
n +v(t  
b.q/? Yx  
　　1、配套设施的考察 @Os0A  
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　　住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。 :FUxe kz  
_RNP_$a  
　　(1)基础设施按规范要求 U:AB%gr[  
V~_6t{L  
　　(2)居住区功能的综合性 O]XgA0]  
(zPsA  
　　(3)商业网点设施的配套 n5 <B*  
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　　(4)现场看楼宇环境 G?^w <  
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　　2、社区环境的考察 TtrV -X>L  
g,G{%dGsk  
　　环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。 M96Nt&P`  
2J Wp5  
　　(1)住在城里方便但不安静 T-\q3X|y/  
"u'dd3!  
　　(2)郊区住宅适合休闲 gk}.LE  
A9WOu*G1O  
　　(3)城郊结合部升值潜力可观 =y^g*9}_  
1lsg|iVz  
　　(4)谨慎选择社区周边小环境 ,!^g8zO  
)7m.n%B!5V  
　　(5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度 SwO8d;e  
IFXnGDG$  
　　3、小区环境绿化的考察 }]pOR&o  
9Z:pss@  
　　根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察： S+pm@~xe  
^Uldyv/  
　　(1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。 O.?q8T)n82  
7v(<<>  
　　(2)要有足够的绿化面积 k= 9a/M u  
>&|/4`HSB  
　　(3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用 <-|g>  
q%FXox~b  
　　(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。 d\rs/ee  
+C(/.X Kz%  
　　4、物业管理的考察 @,TCg1@QJ  
-MeO|HWm  
　　(1)购房者应了解未来的物业管理公司 qo0]7m7|  
d#nKTqSg  
　　(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么 2d-C}&}L\  
xr4kBC t  
　　(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度 $.r:  
38O_PK  
　　(4)物业管理收费问题 *.Ceb
%W7C  
eI*o9k$Qs  
　　5、采光条件的考察 v/WvT!6V`  
fP:g}Z  
　　6、对开发商的考察 }W k!):=y  
@s;qmBX4  
　　(1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。 ]\5?E }kd  
Th)Z?\8zk  
　　(2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察 O o+pi$W  
("B[P/  
　　(3)态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。 &z(E-w/S  

购房流程之如何挑选合适的户型 I.'/!11>  
["#H/L]3  
挑选户型应注意以下几个方面： D4N(FZ
0~  
'5b0 K1$"  
　　1.在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。 BCuoFw)  
yEos$/*u-N  
　　两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。 w59q* 2  
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　　对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。 PJ4/E  
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　　2.基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。 5 1N/XEk  
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　　3.具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的 *~YdL7f)J  
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　　尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。 ce#Iu#qT  
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　　4.功能分区要明确，流线设计要合理 sVBr6 !v=  
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　　挑选户型八大忌 _3D9>8tzE7  
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　　1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 f^*Yqa  
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　　2.忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 
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　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 q^<H
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　　4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。 f,E7eL@  
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　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 ,dT
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　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 ^Z#G_%\Y:  
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　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。 d8vf kVB  
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　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

如何考察楼盘所在社区环境和交通 d V%o:@Z  
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　网友提问：如何考察社区环境交通？ cqU6 Y*n  
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　　专家回复：买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。 zlLZ8b+  
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　　一、衣 CC^D4]ug  
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　　可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内 QFTiE1mGH  
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　　二、食 &pK0>2  
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　　为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等 D <~UaHfk  
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　　三、住 R1JD{  
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　　不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。 ;(mNjxA  
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　　四、行 ~!ei]UP  
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　　不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。 NJJ=c
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　　五、其他 -[N9"Z,  
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　　还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。 z\FBN=54z  

出台经适房配套细则 -^xbd_'  
!ajBZ>Q  
经适房的配售面积标准为人均使用面积15平方米，两口之家最大可以配售一居室，三口之家最大可以配售两居室，而四口之家则可以最大配售一套三居室。昨日，北京公布了经适房新政策的配套办法，对经适房的申请、审核及配售管理进行了细化。 y?<KN0j  
　　申购 腾退原住房按无房户标准配售 e7RgA1  
4o*i(W  
　　今年9月，北京市公布了《经适房管理办法(试行)》，经适房实行新政策，而昨日公布的《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》，是对新政策的细化。 ^m|@pp  
{o}U"b<+Ra  
　　该办法显示，北京经适房的配售面积标准定为了人均使用面积15平方米。对于不同人口数量组成的家庭，该办法也确定了配售经适房的原则。其中，对于无房家庭，原则上二人及二人以下户配售一套一居室，三人户最大配售一套两居室，四人及四人以上户最大配售一套三居室。如果超出配售标准，超出部分的面积需在产权证上注记。 Dr3_MWJ+  
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　　同时，如果申请家庭将原住房腾退给区县住房保障部门，按无房户的标准配售。不腾退原房的，则按差额面积配售。如果申请家庭住在其父母、子女自有或承租的住房，家庭人均住房使用面积符合经适房申请标准的，也可按无房户配售经适房。 "v8p<JfB`  
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　　审核 从申请到通过核准最多需2个多月 qjB:6Jq4q  
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　　实行经适房的新政策后，北京申请廉租房将进行三级审核、两级公示，昨日公布的办法对于街道、区县、市建委等办理审核、公示和备案，都规定了时限。粗略计算显示，从居民开始申请到最终通过核准，最多需2个多月的时间。 ,;$OaJ
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　　昨日公布的办法中还规定，将由区县住房保障管理部门公布经适房的房源信息，内容包括房源位置、套数、工期、户型面积、销售价格、供应对象范围、认购登记时限、登记地点等内容。 >,e^}K}C  

购房流程之买期房如何考察开发商实力 PRYm1Y  
　期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购买者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。 ,]qc#KDq-1  
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　　开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。 ZHwN3  
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　　行家认为，银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力： ho#<?rh_  
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　　1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

购房流程之如何挑选合适的户型 *}) W>  
挑选户型应注意以下几个方面： S#:l17e3  
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　　1.在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。 l"-Z#[  
1Li*n6tLX`  
　　两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。 Wh)!Ha}  
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　　对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。 BP}@E$  
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　　2.基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。 %&S9~E D  
flT6y-d  
　　3.具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的 7[PEiAI  
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　　尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。 sn"z'=ch  
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　　4.功能分区要明确，流线设计要合理 ^qnmKA>"F  
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　　挑选户型八大忌 Z"RgqNf  
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　　1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 *mVg_Kl  
Z`u$#<ukX  
　　2.忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 _bi)d201  
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　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 I{jvUYrKH  
@1Q-.54a  
　　4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。 i5t6$|u:&m  
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　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 a9z#l}IQ  
p.SipQ.P  
　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 B+j]C$8}  
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　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。 AQg|lKv  
YR9fw  
　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 >F7w]XH  

定金与订金到底有什么区别 .Xlo-gHk  
网友提问：定金与订金到底有什么区别？ Bg|d2,im  
[s}W47N1  
　　专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 E:`_P+2p  
EU(e5vO  
　　另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。 FM]clC;X?  
R0t!y3r&N  
　　订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 9>{fsy  
7-3  
　　值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 Q8m~L1//S  
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　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。 m9h<)D'>  

购房流程之签订认购书讲究多 Wo/LrCg  
　规避受牵制条款 d6g^>}-!t  
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　　如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。 2PEA<{u  
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　　应按时与开发商协商合同 uzaDK  
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　　认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 3W"l}.&ZJ"  
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　　如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。 0I"r*;9?K  
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　　房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。

购房流程之如何退定金 9i}$245lB  
　　对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？ GPK\nz
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　　一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？
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　　二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 wCB*v<*  
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　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。 hj9TiH/+  
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　　三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。 7TMq#Pb  
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　　四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。