[楼市大家谈] 终于！国家降息“救市”！楼市将受多大影响？

　　今日又一重磅消息杀来！

　　4月20日上午， 意料之中的LPR利率下调如期而至：

　　1年期下调了20个基点，从4.05%下调至3.85%。

　　5年期下调了10个基点，从4.75%下调至4.65%。

　　虽然5年期利率调整仍然存在不对称下调，但比此前5个基点迈的步伐更大些，可喜可贺，购房者又可以省一笔了！

　　LPR与房贷有啥关系？

　　LPR(贷款市场报价利率)有两个品种，1年期利率，主要给实体经济贷款做参考；5年及以上期限利率，主要给房贷做参考。

　　房贷利率=5年期LPR+LPR基点

　　简单来说，5年期的LPR利率下调，购房者每月的还贷金额便会减少。

　　以100万房贷、等额本息偿还30年来算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。

　　如：本次5年期以上LPR降低10个基点至4.65%，月供将从5216.47元减少至5156.37元。

　　此次降息可以说是必然，因为此前央行就通过多种方式给大家暗示4月20日会再降息。

　　3月30日，央行开展500亿元7天期逆回购操作。

　　4月3日，央行年内第三次宣布降准，对符合要求的商业银行进行再定向下调存款准备金率1个百分点。

　　4月7日又将超额存款准备金大幅度调低到0.35%。

　　4月15日，央行还把金融机构在央行存放的“超额存款准备金”的利率，从0.72%大幅调低到了0.35%，这也是一个降息的强烈信号。

　　4月15日，央行公布了1年期中期借贷便利(MLF)“中标利率”，年利率从3.15%降低到了2.95%，相比之前也下调了20个基点。

　　MLF是(央行规定，LPR利率跟1年期MLF挂钩)，被称为“利率之锚”，下调MLF利率可以引导LPR利率下行，再次坐实LPR利率下降的势头。

　　经济景气度不佳，用一定的降息意向来化解压力。这是降息的根本原因。

　　不可否认，当前中国的经济发展遇到了前所未有之挑战。

　　4月17日上午10点，国家统计局公布了2020年一季度GDP数据，GDP增速同比下滑6.8%。

　　这是什么概念？这是中国经济创下了自1962年以来的单季增长新低，也是自1978年改革开放以来经济增长的唯一负数。

　　改革开放到现在的42年间，经济增速最差的两年，1989年是4.1%，1990年是3.8%，尽管再低但至少也都是正数。

　　全球经济一体化之下，疫情只要不结束，中国无法独善其身。那么，可以预判的是，后期LPR利率的下调状态还将持续。

　　随着经济逐渐恢复，不见得会以每月下调的方式走低，而是间歇性调整，但一路往下肯定是基调。

　　国情影响下，每次下调幅度不会太大，5-10个基点分次降更为稳妥。而整体下调的幅度就要看经济的振兴情况。

　　利率下调符合市场广泛预期，那么对于楼市来说，现在购房者普遍关注这两点：

　　1、房贷处于一个降息周期，对房价的影响大吗？

　　2、后期LPR利率的下调幅度如何？房贷利率要转换吗？

　　对房价有一定影响。

　　对于刚需而言，今年确实释放了一个好时机，LPR利率下调节省买房成本，确实能够刺激一部分刚需去买房。

　　而对于市场上，性价比高的热门刚需盘“借机”涨价，不是没可能。而目前武汉市场部分楼盘已有涨价迹象。

　　但是从根本上，要想大幅度动摇房价，以每次5-10个基点的降幅掀不起什么大浪。

　　第一，政府不让房价大幅涨。中央4月17日再次提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　第二、只要限购限贷不放松，就算降息，但大量资金照样进不去楼市。

　　后期LPR利率的下调幅度如何?第二部分已说，后期还是分批下调，每次幅度不会太大。

　　那么房贷利率要转换吗？

　　我们的观点是，短期内，房贷肯定是处于一个降息周期，但长期比如说20年后呢？这个无法预判。

　　所以我们的建议是：分情况来决定房贷利率要不要转。

　　①如果你的房贷还剩1-5年，建议按照原合同固定利率执行。

　　②如果你房贷还剩6-10年，你可以选择改为浮动利率，会更划算。

　　③如果你的房贷还剩11-29年，建议还是选原合同的固定利率比较放心。

　　最后：

　　在“房住不炒”的原则下，降息有助于房地产市场的稳定。一方面，降息会导致资金成本降低，买房人的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另外一方面，降低会带来银行的放贷成本降低。

　　对于购房者来说，4月20日的降息只是开始，如果最近想买房的，别犹豫，抓紧时间去看看房。

　　部分素材来源：国家统计局、中国新闻网

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