买房者被迫戴上头盔：开发商与中介的利益暗战，终于撕破了脸
买房者被迫戴上头盔：开发商与中介的利益暗战，终于撕破了脸当你走进售楼部的时候，无数个摄像头已经对准了你的脸。
全方位，无死角，几十双藏在暗处的眼睛盯着你，只为了抓取你的面部信息。
这些信息被拿走以后，你会被贴上标签，人为筛选分类进不同的购买力群体，一旦被识别记录成“自然到访客户”，到你买房的时候，就没办法从中介手里拿走几万甚至几十万的折扣。
你被狠狠宰了一刀，自己还不知道，这就是房地产行业里，无处不在，又无比隐秘的价格歧视，和所谓的大数据杀熟一脉相承。
这套售楼处人脸识别设备背后，是地产开发商销售团队和分销中介之间长达十几年的相爱相杀。
在过去的十几年的地产黄金时代里面，地产商是无敌的，但是，他们也有无可奈何的事情，例如——分销中介。在地产商眼里，有时候，他们是蝗虫，有时候他们是救火队。
地产开发商和分销中介的博弈之中，谁是最后的输家？
买房者被迫戴上的头盔，知道答案。
戴头盔的购房者
戴着头盔买房也是无奈之举。
你在网上搜索一下就会发现，除了用头盔，还有不少看房者还用“口罩”、“面罩”、“墨镜”等遮挡面部。
绞尽脑汁都是为了不在售楼处露脸，都是为了躲开售楼处无处不在的人脸识别系统。
而说到底，这一切都是因为钱。
房地产自媒体“重庆地产news”在一篇文章中称，某项目推出了一系列年底购房优惠，只要购房者第一次到访项目并当场下单，各种折扣算下来可以少花30万元。但购房者必须是第一次到访。
那么问题来了，怎么确定这个购房者是第一次到访呢？
没错，答案就是售楼处无处不在的人脸识别摄像头。
对于购房者来说，买房的时候多看几个楼盘很正常，但现在一次露脸，就可能损失几十万。
这种事，早已有了先例。
宁波宋先生想在姐姐买房的楼盘也买一套，按照规则，他们本来可以享受“老带新”的2万元返利优惠。最后，宋先生的返利优惠审批却没有通过。
最后一问原因，是因为楼盘“规定业主来售楼处之前，要在公众号上进行‘老带新’备案，并且备案一个小时后来售楼处才能算数”。宋先生当时备案不到一个小时就到售楼处了。
“我们售楼处都有人脸识别的，所以审批没通过。”
你看，你的脸被拍到一次，就是价值几万的损失。因此，戴着头盔看房也就不奇怪了。
但是，再怎么躲避，面对不断升级迭代的人脸识别技术，依然防不胜防。
疫情以后，人们普遍戴口罩，很多人脸识别系统已经升级为人眼虹膜识别。升级后的模型，戴口罩和不戴口罩没什么区别，识别率高达97.77%。
某科技企业人脸识别系统宣传画报
一位人脸识别设备公司的销售人员表示：“我们做过测试，可以同时识别50个人，戴口罩也可以识别。”脸识别摄像头和监控摄像头的外观一样，可以全程“无感”抓拍，而且，人脸识别系统可以识别并预测看房者的行动路径，框选其必经路线，设置摄像头进行抓拍。想躲也躲不掉。
卖个房子，现在也要用上人脸识别这样的高科技了，不知道的还以为这是房企要给你提供什么个性化服务。
但最后你却发现，这不过是又一种套路——这和房企的“分销模式”有关。
打砸售楼处的中介
每当新楼盘上市时，房企都会花大量费用做营销宣传，吸引潜在购房者，在销售时，则会兵分两路。一路是楼盘自有销售，另一路是中介分销。
购房客自己走进售楼处的，叫做“自然到访客户”。
如果购房者被渠道中介带上门，就属于“渠道客户”，房企要给予中介一定的“好处费”，即提成佣金。
如果楼盘的客户中，自然到访客户越多，也就意味着楼盘要支付给中介的佣金越少，算下来，也就节省了销售费用。
围绕着“佣金”，房企销售与渠道中介抢客户的“飞单”、“混战”经常发生。
2020年6月，杭州一个名为祥生钱塘新语的楼盘售楼处就被砸了。砸售楼处的不是业主，而是本来和开发商“穿同一条裤子”的中介。
事情的起因是中介认为楼盘自有销售团队“跳单”。跳单的意思是开发商为了省去佣金，跳过中介私下与意向客户接触，或避开中介带客，将房子卖给售楼处自然来访客户。
祥生钱塘新语的楼盘属于环杭楼盘，向来有中介分销惯例。这次，分销中介照例参与其中。
分销中介从一个月前开始给楼盘宣传带客，开业当天，中介带着人在售楼处门口排队等待抢房。中介和购房者从早上9点等到晚上10点，结果却被告知该楼盘已经在另外一个酒店进行了开盘，而且房源已基本售罄。
原本，中介门店与钱塘新语的渠道公司签订的分销协议，中介成功售出可拿到3.5万元/套的佣金。据了解，该项目共有294套房源，按每套佣金3.5万元算，一次跳单大约可以为开发商省下一千余万的佣金。
但中介的一千多万全部打水漂了。这就是中介怒砸售楼处的原因。
房企用上人脸识别，也就是因为自家售楼部和负责分销的中介之间，一直都在相爱相杀。
为了解决这个矛盾，人脸识别应运而生。
人脸识别的最大作用，就是帮助房企判断某个购房者是什么类型、是谁的客户，佣金应该发给谁。
售楼处利用这些人脸识别技术，对来访客人进行区分，用来提高销售效率或降低获客成本。
要知道，在很多时候，中介比房企自己的销售更有吸引力。
中介与开发商的利益“暗战”
售楼处安装人脸识别机器全方位捕捉购房者人脸信息只是表象，背后是楼盘开发商和中介分销渠道动辄上亿的利益之争。
少有人知的是，在房地产的销售江湖里，售楼处的那些房企销售和分销渠道的中介能给出的价格，是不一样的。
每逢楼市行业下行，房地产进入深度调整，广告效果变弱，营销费用减少，赤膊上阵的分销应运而生，街头抢客巷战悄然打响。
这主要是和中介公司的销售能力有关。
通俗的说，假如中介每个月可以帮助开发商分销掉100套房子，而自己的销售只能卖掉10套房子。在开发商的角度上，如果能快速卖房、快速回款，会更愿意让出一部分利润给到中介。除了给中介提供丰厚的佣金，也有更低的底价。
这时，中介手中的价格灵活度，就比房企自己的销售更大。据从业者透露，同样一套房，内场卖出去只能赚6000，中介却可以赚到20000。
由于房企销售和渠道中介的佣金不一样，一些购房者能从中介渠道得到更多的折扣，但是又害怕被中介蒙骗，因此不少购房者会自己到过售楼处了解后再去找中介要折扣。
“我自己去过售楼处了，再找你还有优惠吗？“不少购房者都会跟中介说过这句话。
大量中介人员会在朋友圈和微博强调：“自己跑去售楼中心看了留了电话，再找中介申请折扣就申请不了了。
在利润驱使下，中介案场外截客、内场销售藏客、更换自来访客户号码、冒充中介推介客户等防不胜防的渠道舞弊情况层出不穷。
中介截客的行为通常叫做“飞单”。
所谓“飞单”，就是指开发商的内场销售，将自己公司的部分客源、房源，私自转交给其他渠道房产中介，由此获取的收益由开发商销售和渠道中介按比例分成。
房屋分销中介通过“飞单”，损害开发商和楼盘自有销售利益这个问题，早已根深蒂固。
龙光佛山房产公司顺德玖龙府项目，就曾被原销售经理李某、销售主管林某飞过单。这两人组织拉拢十余名置业顾问，长时间、大规模地将自然到访客户虚构为转介而来的客户，骗取转介佣金数百万元。
这种操作在中介行业并不鲜见。
根据新浪乐居早前报道，成都部分楼盘分销成交占比最高达90%，完全违背市场规律。
按照当时成都市面上的房地产分销情况：71%的开发商在做分销，单个项目分销成交平均占比63%，分销佣金最低为总房价的2%。
也就是成都每个单月大致要为分销额外付出1亿元有余，约等于当时一家普通中型房企全年的利润。
尽管分销渠道有时成了房企的利润黑洞，但房企常常对此无力改变。
2014年8月，海南万科号召房企、员工和购房者“全民反分销”，试图用全民营销的方式抗衡传统分销商。但是不到一年时间，万科偃旗息鼓，很快跟各路线上线下渠道分销商广结良缘，试图快速消化库存回笼资金。
开发商，似乎无法真正离开分销中介，特别是在市道惨淡企业需要快速回款的时候，就算明知分销中介是毒药，也不得不饮鸩止渴。
私底下，开发商认为他们是吞噬地产利润的“黑产”，而在分销中介看来，自己是扛起房地产市场销量的扛把子，是客户的置业顾问。
房地产和分销中介的“暗战”，或许永远不会停止。
房企借“脸”省成本
对于房企来说，人脸识别系统的应用除了可以防止跳单、飞单之外，还有着更现实的意义。
普通的人脸识别系统加上相关的配套设施，一套大约在几千到几万元不等，这还不及分销中介转介一个客户的佣金高。
所以，很多售楼处都十分乐意安装人脸识别机器，来防止飞单、减少佣金支出，降低成本。
而在整个行业来说，人脸识别更重要的意义在于，规范行业在卖房时的规则。
只要购房者到过售楼处被人脸识别设备记录后，就会自动录入系统，从房企做销售角度来说，人脸识别系统帮他们避免了分销中介截流抢客飞单等情况。
但是另一边，在中介首次带客看房后，房企也会为中介机构提供两到三个月的保护期。这期间即使有其他中介抢走客户并签约，也不会获得佣金。
因此，售楼处安装了无处不在的人脸识别系统后，不仅楼盘的销售能从中获益，分销中介的蛋糕也并未丢失多少。
对这两方来说，仍然可以说是双赢。
那么，是谁输了？
在那位戴着头盔去买房的大哥来看，受损的无疑只有购房者。
除了因为露个脸就可能丢掉的几十万优惠，还有不知道会被用到哪里去的人脸数据。
在知道自己的人脸能用来给房企省掉不菲的销售佣金后，许多购房者心里都愤怒了。
“凭什么，没有经过我的同意，就把“脸”借给你省钱？”
但是，不会有人给他们答案。
互联网大数据十万恶的资本，造成垄断后，百姓利益休矣！可恶更可怕！
所以，购房者找谁能拿到最低折扣
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