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2014年1月，王某购买了某置业公司的商品房一套，用于租赁给他人进行车辆销售业务。2020年，租户向王某反映，该置业公司将广告牌悬挂在其楼栋外墙面，遮挡了自身经营广告牌，希望王某与置业公司协商解决争议。在协商过程中，王某才发现置业公司在《商品房买卖合同》中约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人（即某置业公司）；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人（即某置业公司）。
双方协商未果后， 王某向仙桃市人民法院起诉， 要求确认与置业公司签订的 《商品房买卖合同》中的 该条款约定无效。 他的诉求能够 得到法院的支持吗？
市人民法院经审理后，判决支持王某诉请，确认案涉《商品房买卖合同》中关于屋面使用权、外墙面使用权归出卖人的约定无效。关于后续案涉屋面、外墙面使用所得的收益，业主委员会可以要求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等在扣除合理成本之后，将上述收益用于补充专项维修基金或者业主共同约定的其他用途。
从法律角度分析， 商品房楼栋的屋面、外墙面的 所有权、使用权到底应该归谁？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十四条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分……”“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
从上述法律规定可知， 屋面、外墙面属于 全体业主的共有部分， 其权利所有人应当为全体业主。 开发商在商品房买卖合同中 约定楼栋的屋面、外墙面的 使用权归开发商， 是否有效？ 如果出现上述情况， 业主该怎么办？
本案中，在楼栋屋面、外墙面所有权归于全体业主共有的情况下，某置业公司作为开发商仅通过《商品房买卖合同》这一制式合同的格式条款，无偿享有了该项权能，并未支付对价，明显限制了业主对建筑物共有部分的主要权利即业主的建筑物区分所有权，该条款应认定为无效。业主可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。
还有一个大家 比较关心的问题是： 建筑区划内的道路、 绿地、公共场所、 公用设施和物业服务用房 属于谁拥有？
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
最后， 我们来听听 法官对商品房买卖后 涉及的纠纷有何忠告。
商品房买卖是社会生活中每天都在发生的事情，是整个社会经济活动的重要组成部分。无论是业主、物业公司还是开发商，都应该按照合同的约定，在法律的框架下和平协商处理。在遇见需要法院解决的矛盾纠纷时，一定要留好书面合同、发票、房屋现状照片、微信聊天记录、短信记录等证据，这样才能顺利利用法律武器，维护自身的合法权益。
来源：仙桃电视台  |
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雷达卡
发表于 2024-3-17 18:41:18
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