本帖最后由 这朵云 于 2020-11-27 20:19 编辑
买了房子，却迟迟办不了不动产权证，这样的麻烦事发生在公园壹号小区全体业主的身上。
近日，该小区业主向仙桃周刊反映，交房入住4年多来，开发商因陷入债务纠纷跑路消失，导致至今无法办理不动产权证。万般无奈之下，业主们恳请相关部门介入，共同解决办证难题。
近日，记者来到了位于沔阳大道与流潭南路交汇处的公园壹号小区，该小区目前建有5栋高层，分别是30层高的1号楼和18层高的2、3、5、6号楼，5栋楼的东侧还有一片闲置土地待开发。
家住1号楼的程女士告诉记者，她是2016年5月初买的这套88.94平米的房子。“当时买这个楼盘，主要看中的是现房。签合同后大约过了20天左右，我就按规定缴纳了办证所需的契税、维修基金等各项费用，但一直到现在都没有办出证来。”
类似的遭遇，还发生在其他业主身上。“房子已经入住快5年了，现在根本没有进入办证流程，开发商又联系不上。中途我们历经多次维权，可问题始终不能解决。”“我是2014年买的房，当时5、6号楼还没建起，但开发商表示是可以办证的，到时会统一通知。可至今都没能等来通知。”多位受访业主焦急地说。
根据受访业主提供的商品房买房合同，记者看到，出卖人即开发商为湖北宇杰置业有限公司，出卖人以出让方式取得位于仙桃市沔阳大道124号、编号为仙地【2011】035号地块的土地使用权。该地块土地面积为13217.25平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2011年7月11日至2081年7月11日。
无法办证的根本原因到底在哪呢？“据说开发商欠钱，将小区的土地证进行了担保抵押贷款，土地范围包括已经建好的这5栋和旁边还未开发的土地。后开发商失信，土地已被法院查封。”一位知情的业委会代表告诉记者。
事实果真如该业委会代表所说的那样吗？
记者辗转联系到了开发商——湖北宇杰置业有限公司一位李姓经理。他向记者介绍：“因开发企业法人在武汉陷入债务纠纷，一直无力偿还，法人跑路。当时其将公园壹号小区的整块土地作为担保进行了抵押贷款，如今小区土地处于被法院‘查封’的状态。”李经理还表示，“我们也希望能早日办证，可现在根本找不到公司法人。公司高层还在走法律程序。”
记者随后咨询市住房保障服务中心，得到的说法与李经理所说基本一致。“主要问题出在开发商法人身上，就是说开发商法人贷款用土地作担保，欠钱跑路，土地被查封，导致后续手续无法进行。”市房产开发事务所工作人员建议，业主可通过司法途径维权。
记者从市不动产登记中心了解到，不动产统一登记实施后，该中心会在前期统一审核房产和土地的情况，在办理土地存在被抵押或查封情况的登记、交易过程中，系统就会提示有异常情况，从而导致办证下一步无法进行。“开发商在建房之前，整个小区只有一张土地证，一般被称为大证。等房子卖出后，开发商应向业主出具一份分割协议，将大证按照不同面积分割到每户业主名下。从目前反映的情况来看，公园壹号开发商并没有按照规定将大证分割，而是进行了担保抵押贷款，因此是不符合办证条件的。”工作人员介绍。 小区土地被查封的事实，让广大业主觉得“如鲠在喉”。那么，土地被抵押或查封，业主购买的商品房会受到牵连吗？业主合法权益如何保障？
本报常年法律顾问、湖北沔州律师事务所周红兵律师认为，“土地被查封，一般是开发商涉及债权债务纠纷。在查封涉案土地时，业主购买的房屋不会受牵连，但肯定对办证有影响。”
他解释，《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。目前，公园壹号小区土地使用权仍在开发商名下，并未向业主们分割、转移。
按照相关司法解释，购房者可以提起诉讼，状告开发商未尽到转移、分割土地使用权的义务，并要求其履行相关义务。“因涉案土地被查封，考虑实际情况，还需经相关法院、银行同意。”
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雷达卡
发表于 2020-11-27 20:17:54
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