[原创]现在该出手买房吗

随便1107 · 发表于 2008-9-28 15:32:00

现在该出手买房吗
 
 很多朋友问我老人家，你搞了这么长时间，你觉得房价走势会怎么样？现在买房该出手吗？其实我老人家愚钝，总是跟不上趟，不能与时俱进，不敢做出判断，免得说错了闹笑话：按道理房价早就该降了，怎么一直扛倒现在呢？直到现在，觉得形势基本明朗了，才敢说说自己的观点。不对的地方，请大家拍砖。
 一、高房价为什么必须降下来？
 武汉的房价统计很混乱，统计局、开发办、房地局各有一套数据，莫衷一是。我们就拿最近报纸上经常做广告的楼盘来说吧，起价多在5000-6000元/平方米之间。这个价格高吗？肯定高，而且是刚刚的。房地产价格有一个衡量指标，就是住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际惯例是4-6倍。武汉多少？自己算去吧，别忘了我们还是被别人看成“白领”的。我的估计是：这个比值在武汉这类中部城市能达到10-15左右，远远高于国际通行标准，资产泡沫十分明显。据权威数据，2007年8月-2008年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅冲高回落，到2008年8月为5.3%，仍然处于上涨中。当然开发商和部分学者会拿出种种理由来忽悠我们，说什么土地是不可再生资源啦，城市化大趋势啦，刚性需求啦，中国资产溢价啦，等等，不一而足。可是如同去年的股市一样，一个上涨的市场可以有100个理由，但它下跌只需要一个理由就够了。1997年亚洲金融危机中的香港楼市是怎么暴跌的？楼市泡沫对经济具有严重的威胁，有百害而仅二利（利开发商和政府）。
 1、过高的房地产价格必然传导到物价中，降低城市竞争力。因为在一个城市经商也好，生活也罢，办公也行，必要的场所都是第一位的前提条件。房价过高，其经营成本、生活成本必然居高不下，从而必然传导到其产出的产品、提供的服务价格上，降低了城市竞争力。近年来，反映劳动力简单再生产所必须的、维持基本生活需要的工资水平随着经济发展和通货膨胀出现了一定水平的正常上升，而这已经足以引起官员和部分忧国忧民的学者“中国经济竞争力下降”的惊呼。那么，为什么房价在连年大幅上涨之余，仅仅是增幅减缓就会让他们更加忧虑呢？
 2、过高的房价具有挤出效应，严重透支了居民的未来购买力，限制了其他方面的正常消费。高房价必将导致大量普通收入群体的购房者沦为“房奴”，严重透支未来消费水平，所谓“一旦拥有，别无所求”。其实不是不想求，而是“求之不得，辗转反侧”。你想想，当你每个月工资收入的50%甚至更多要还住房贷款的时候，你还能潇洒地买车、出游、享受美食、附庸风雅看歌剧、提高生活品位吗？可见，高房价对经济的危害作用无异于杀鸡取卵。
 3、畸形的价格信号将引导资源继续向投资品转移，不利于控制通货膨胀。由于近年来的房地产市场火爆，钢材、水泥等行业产能不断扩大导致，产品价格持续上升。我国现行的统计制度中没有把居民购买住房的价格列入CPI，否则通货膨胀早已经是两位数了。但即使是这个未纳入统计指数的高房价，也在带动PPI、CPI的居高不下中做出了重要贡献。而与此相对应的是，国家一直大力鼓励发展的第三产业却迟迟发展缓慢，在GDP中的占比甚至出现下降态势。这对于扩大就业、引导经济结构转型升级都是不利的。
 4、房地产泡沫一旦破灭，将可能导致银行不良资产大量出现，形成金融危机。关于这一点，现在可以说已取得了全社会的共识，美国今天的金融危机就是前车之鉴。或许这也成了一些开发商绑架经济的借口。但事实是：既然房地产泡沫是不可持续的，迟早会破灭的，那么早一点破灭，危害就会小一点。借用一句当年人民日报的社论：缓涨可能缓跌，暴涨必然暴跌。政府现在的选择是，现在让房价慢慢降下来，风险慢慢释放，虽然开发商和政府减点肥，但避免全局性的崩溃呢；还是现在咬牙死扛，将暴跌推迟到将来，让大家一起死？ 
 二、房价为什么扛不住？
 解放战争时，我军分析形势经常说：蒋军必败不等于蒋军自败。刚才分析了那么多，无非是说“蒋军必败”，是一种可能性。那么是不是具有必然性呢？ 
 1、从宏观层面来看。
 大家也许还记得，2003年6月，面对不断上涨的房价，人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从银行支持的房地产项目自有资本金比率、按揭贷款的条件、土地储备贷款的比率、期限等方面对商业银行房地产信贷业务进行了限制，这就是著名的121号文件。应该说，当时正是房地产泡沫开始形成，还没有造成重大危险的时候。如果121号文件得到及时贯彻执行，适时调控，是很有希望引导我国房地产市场走向良性发展的轨道的。然而历史没有假设。在利益集团的强烈反对下，国务院很快出台了一个《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这就是18号文件。尽管也提到了“规范”、“防范风险”，但它着力强调的是，房地产是支柱产业，要保护，要发展。这样一来，事实上就否定了121号文件。于是乎，房地产泡沫就越吹越大，虽然近年来屡次调控，但似渐成尾大不掉之势。
 然而，出来混，迟早是要还的。2007年来，随着发端于美国次贷危机的金融危机愈演愈烈，国际金融经济形势在2008年下半年短短几个月里急转直下。受其冲击，美国金融已经哀鸿遍野，影响更蔓延到全球实体经济。不仅美、日、欧等世界经济主体前景一片暗淡，预期均为负增长；就连拥有1.8万亿外汇储备，前不久还在为避免经济“过热”而实行紧缩政策的中国，也不得不正视经济放缓甚至衰退的威胁。社科院的测算显示，如美GDP增长放缓0.7个百分点，中国GDP增长将下降0.94个百分点。美GDP增长放缓1.7个百分点，中国增长下降2.28个百分点。外贸依存度高达60%，将是受冲击最大、最持久的经济体之一。经济的3驾马车中，出口受金融、经济危机的拖累基本熄火，投资势头明显减速。消费增长也动力不足，预计今后两年，GDP增长将明显回落。SIC(国家信息中心)预测，4季度GDP增速将骤降至9%以下。虽然今年前8个月经济平均增幅仍高达接近10%，但速度逐月趋缓。前不久，A股由6000点到跌破2000点，在某种程度上也是对中国经济前景担忧的反映。
 关于中国经济和房地产市场，说覆巢之下，岂有完卵可能有些过分，但说2008年下半年以来宏观经济走入下行轨道是很少争议的。既然各行各业景气都在下降，那么作为宏观经济晴雨表之一的房地产业凭什么能保持坚挺呢？时过境迁，5年后中国房地产市场又迎来了一个十字路口。中国已经错过了楼市调控的最佳时机，如果现在仍然继续放任泡沫涨大，那么有朝一日它破灭得一定会更加响亮，更加血腥。
 2、从微观层面看。
 从微观层面看呢？答案更简单，因为开发商的资金成本背不住。
 （1）开发商的负债结构决定了其扛不住。
 当前开发商整体资产负债率高达70%以上，也就是说它的3块钱里就有2块以上是借别人的。靠这么的高杠杆比率过日子，以前还搞“空手套白狼”（幸亏人民银行当年还有个35%的自有资金占比限制），在市场好的时候当然赚得盆满钵溢，但市场一旦景气不再，这也就成了双刃剑。炒股亏损了，只要你用的是自己的钱而不是高利贷，只要你暂时不急着用钱，就不至于那么揪心。但开发商就不一样了。他的资金来源一是靠银行贷款，二是挤占上下游行业如材料供应商、建筑商的垫款。而这两者都是有期限的，有成本的。银行的钱到期了必须归还，而且银根紧缩，开发贷款规模受到控制；占用别人的资金也不可能长久，这年头谁的日子都不好过。
 （2）开发商-地方政府联盟是不可靠的。
 有人说：要是所有的开发商都串通了一起扛着不降价呢？其实，不光开发商，去年以来地方政府和开发商就是联手这么做的，房地产成交量萎缩的同时价格不见明显下降就是证明。但遗憾的是，这个联盟是不牢靠的，迟早会有人扛不住。在熊市里先撤主动，后撤被动。精明的开发商如万科者，走在别人的前面主动降价，套现大吉。所谓手中有粮，心中不慌。那么开发商能够扛多久呢？ SOHO不是还在逆势涨价么？我老人家认为，军事上两军对峙，要撤退的一方在撤退前往往也搞大规模炮火袭击，等别人以为他要进攻，严阵以待时，人家已经悄然全身而退了。开发商为了融资，靠上市、增发，在当前的市场环境下可能性已经很小了；有资格发行企业债也是寥寥无几；当初当“十三，路易的”一样捧在手心不肯与他人分享的项目如今也成了鸡肋，急于出手，但没想到大家都缺资金，找不到人接盘；再就剩下耍赖退地这条路了，尽管不那么光彩。可现在是18般武艺都使出来了，这市场咋还是扛不住呢？别急，还有最后一招——降价。虽说这是杀手锏，轻易不使出来的，但到了现在这个份上，还能藏着掖着吗。毛主席当年说：你美国可以50年不承认中华人民共和国，但你100年不承认，我就不信。我们也可以借用过来：你开发商可以今年不降价，但你明年、后年还不降价，我就不信。事实上，美国1976年就和中国建交了，还不到50年；今年也有开发商降价了，尽管是羞羞答答的，比如送家电、送装修，等等。
 为什么政府要救市呢？表面上看，是部分政府官员把房价与官员的形象、地方的形象挂钩，认为房价高，作为市长就“有面子”。问题是你的面子是有了，但老百姓的里子呢？有开发商还公然发表“北京上海的房价上万元，武汉只几千元，这符合武汉人民的根本利益吗？”之类热昏的胡话。
 不过这都是说着玩的，真正的理由只有一个：地方政府和开发商一样，都是房地产泡沫的最大受益者。长期以来，由于土地出让收入可观，很多城市占据了地方财政收入的30%以上甚至50%。一旦房地产市场不景气，不仅新挂牌土地流拍、不能增值，甚至许多已经拿到高价土地的开发商宁肯损失数额不菲的保证金也要求退地，政府收入将受到很大影响。地方政府当然不原意放弃这一块丰厚的收入。因此，在所谓“支柱产业”的幌子下，一旦房价涨幅趋缓或者房价出现回落的迹象，就会想方设法引导舆论，甚至直接出手“救市”。如西安、南京市政府最近先后宣布，从2008年10月1日起，将对购房者按照房价金额予以0.5-1%的补贴。不过这个1%的补贴和即将到来的10%以上的跌幅相比，实在是太有限了。对此，我真想对南京和西安的市长唱一句：你总是心太软，心太软，把所有问题都自己扛…
 三、楼市跌幅会有多大？
 有个很牛逼的开发商叫任志强，他曾经扬言：如果房价下跌，要死银行先死。可是人家建行的董事长郭树清大人不久前也发话了：通过压力测试，如果房价下跌20%以内，对建行的房地产贷款基本无影响，降30%，影响不大。建行如此，其他银行大抵也差不多。当然也有某大型保险公司的研究报告称会下降50%，不过说的是10年之后。可如果房价真的跌30% 的时候，我老人家估计这个不知天高地厚的任志强会死得很难看，而且会死在逼债银行的脚下，如果他真的象他表现公然出来的那样不识时务的话。
 我老人家觉得，这个“30%”或许也透露了中国近年（在可以预见的3年以内）内可承受的房价下跌幅度的一些信息。因为如果在全国范围内，平均房价跌破了30%而达到40-50%，那就不是一般的经济调整了，会引起金融危机的。想购房的人就那时别光记着高兴了，你得先保证自己上班的企业还没破产，还让你有一份可观的工资。不过我觉得中国经济似乎还不至于那么糟糕。 
 电影《霍元甲》里，有个疯疯癫癫的乞丐追问霍元甲：霍元甲，你嘛时候当津门第一呀？后来，他终于自问自答：就在今天，就在今天！现在，面对“房价嘛时候能降”的疑问，我们也可以底气十足地说一句：就在今年，而且大约会是在冬季！

嚼得 · 发表于 2008-9-28 16:19:00

大哥，我没看懂。究竟买不买呀？虽然我暂时没钱。

社会滥怨 · 发表于 2008-9-28 17:27:00

公务员大幅加薪在即
 
立贴为证
 
房子价格在接下来的一段时期应该很顽强

林间月 · 发表于 2008-9-29 15:26:00

盼望着，盼望着，降价的脚步近了……

戴三个表 · 发表于 2008-9-30 16:22:00

<div class=\"msgheader\">QUOTE:</div><div class=\"msgborder\">以下是引用社会滥怨在2008-9-28 17:27:00的发言： 
公务员大幅加薪在即
 
立贴为证
 
房子价格在接下来的一段时期应该很顽强</div>
放P 随便哥的观点你都敢反对丫不想混了

xth2008 · 发表于 2008-10-4 13:20:00

<div class=\"msgheader\">QUOTE:</div><div class=\"msgborder\">以下是引用社会滥怨在2008-9-28 17:27:00的发言： 
公务员大幅加薪在即
 
立贴为证
 
房子价格在接下来的一段时期应该很顽强</div>

简简豆 · 发表于 2008-10-3 10:25:00

虽然市场很颓废，但偶依然小多军；）

挖穿地球 · 发表于 2008-10-8 01:32:00

<div class=\"msgheader\">QUOTE:</div><div class=\"msgborder\">以下是引用林间月在2008-9-29 15:26:00的发言： 
盼望着，盼望着，降价的脚步近了……</div>

挂职农民 · 发表于 2008-10-12 02:32:00

我要求不高，俺的房要是每平方给补贴1107元也行啊！

随便1107 · 发表于 2008-10-11 12:58:00

跌20-30%左右再考虑！

简简豆 · 发表于 2008-10-11 13:38:00

要回到2004年房价才算跌;)

我不是和尚 · 发表于 2008-10-10 23:02:00

大哥，说重点
买还是不买

飞的更高 · 发表于 2008-10-10 15:41:00

大约在冬季，相约在来年，买房在。。。。。。

心汰乱 · 发表于 2008-10-9 13:20:00

不买

社会主义好 · 发表于 2008-10-9 00:03:00

<div class=\"msgheader\">QUOTE:</div><div class=\"msgborder\">以下是引用林间月在2008-9-29 15:26:00的发言： 
盼望着，盼望着，降价的脚步近了……</div>

§麯蔠仌繖§ · 发表于 2008-10-16 04:28:00

有钱什么时候都该买，没有钱什么时候都不能买啊！

不明真相的群众 · 发表于 2008-10-17 10:33:00

我买个台自己造个房子算鸟

简简豆 · 发表于 2008-10-22 22:30:00

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

随便1107 · 发表于 2008-10-24 13:20:00

说政府可以救起来楼市的，可以看看4.24和9.19。

简简豆 · 发表于 2008-10-24 15:11:00

要救就说明病了,既然病了,一般都不好医,抗生素打多了,都抗体了;)