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楼主: 云随雁字长

[关注仙桃] 想没想过房产极大可能跌三成,甚至三成以上(三年内)?

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发表于 2020-10-16 18:39:52 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
憤怒的野火 发表于 2020-10-16 16:02
涨跌的原因已经透明,大家都知道了。
那仙桃以后会涨还是跌?
我个人预计是横盘。

在仙桃城区买房不如在农村盖别墅,价格是每平方米800元。
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发表于 2020-10-16 18:47:06 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
汉水渔隐20 发表于 2020-10-16 18:37
武汉房价跌了五分之一,看仙桃傻P还在王。

真的假的,要是真跌这么多,赶紧去武汉买
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发表于 2020-10-16 19:33:43 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
liupaul 发表于 2020-10-16 15:22
很高兴看到一个有理性的人来分析房价。

从06年到现在,我想买房的时候从2300到现在6580(去年买的),不管 ...

大哥说的不错 如果只有一套房是自己住的涨的跌意义不大 不过06年就2000多有点贵
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发表于 2020-10-16 20:40:41 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
国家让跌吗? 这种通货膨胀,不涨就是跌
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发表于 2020-10-16 20:45:15 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
憤怒的野火 发表于 2020-10-16 15:23
你遇到了一个上涨周期,已经三十年河东。
你判断这个上涨周期是一百年,就可以持续买,买,买。
...

如果你自己住你还考虑这,就是下跌你也不敢出手,想还多跌点
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发表于 2020-10-16 23:18:13 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
lllllllllllll 发表于 2020-10-16 20:45
如果你自己住你还考虑这,就是下跌你也不敢出手,想还多跌点

刚需不存在讨论涨跌,
在这里面没有一个是刚需的。
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发表于 2020-10-17 07:27:45 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
国家可以控制房价,但控制不了人口的下降,每当供大於求的时候,神仙也救不了,现在房价高的原因,城里没房,小孩上学困难。人口比例失调,男多女少,想结婚就必须在城里买房,等才造成房价过高,一旦都有房住了,那么多的房子谁要,谁不想现金在手里热乎了,又有谁想让钱变成冰冷的钢筋水泥混凝土,个人观点,可以讨论,不喜勿PU,
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发表于 2020-10-17 10:01:34 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
14年15年也是这样,看国家出不出手咯,要是再来个大水漫灌,那就继续看涨。
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 楼主| 发表于 2020-10-17 10:25:29 | 显示全部楼层
谢谢楼上各位的回复!
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析,但是,数据都不那么对,这里先给大家介绍一个房地产领域特别重要的一个概念——容积率。
容积率——是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。
对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,
而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

为了便于理解,举个例子150亩地(10万平方米),土拍价格3亿(200万元/亩),土拍的参数一般有“容积率≤3.0”,为了利益最大化,开发商一般会按照容积率上限来做,我们取容积率为3.0,那么就是该占地150亩的楼盘总建筑面积为30万平方米,楼面地价就是1000元/平了。如果容积率是4,甚至是5呢,以容积率为5算,则总建筑面积为50万平方米,楼面地价就只有600元/平了,所以,房地产行业有句话,容积率就是钱,在房子不愁销的年代,更高的容积率意味着更低的商品房成本和更大的销售面积。

那么具体到仙桃的房产市场,看看仙桃的土拍价格,在看看仙桃小区的实际容积率,稍稍计算一下,就可知道仙桃的房产的楼面地价。本地的土拍,虽然有“容积率≤3.0”的限制,但是实际上,很多的高超的小区的容积率都在5以上了(这一点是远远大于武汉的)应该是在土拍后又申请上调了容积率。
如果一个人面积直观感觉不错的话,其实是可以简单的测算一下一个小区的大致容积率的。比如一个小区,三分之一的土地用来建房子了,其余三分之二的土地都是绿化或者小区内道路(这个就很空旷了吧,它的房子的间距会很大,最底层的冬至日满窗日照时间会很长),这样建设的小区,楼盘只要建设3层,容积率就到了1,建设9层,容积率就到了3,建设18层,容积率就到了6,如果是27层呢,容积率就到了9。当然,这里的用地面积指的的净用地面积,如果是总用地面积呢?
实际中确实如此,因为土拍时,地块的红线一直包括到了临街道路的中心线,有部分面积的土地有“代征地”的性质,是不能建设房子的,但是,一般而言,即使存在这个“代征地”,净用地的面积占比不会小于总用地面积的70%的。还是以上面的150亩地位例子,我们就按照净用地只有总用地的50%来估算,按照你净用地的三分之一的面积上建房子,在上面建18层的房子,容积率就是3了。但是实际上,测算中使用的50%的净用地占比是远远小于实际的,净用地上只有三分之一面积起房子也是远远小于实际的(仙桃房子之间的间距远小于武汉房子之间的间距)。实际的容积率为多少?实际的楼面地价为多少,到这里,想必大家都明白了。
另外,我们说,房地产单价中的成本三大块:楼面地价、建安成本、房地产开发过程中税与费。
建安成本,按照今年的水平,仙桃城区地质情况下,高层(99.99米以下)的建安成本普遍在1600-1800左右,按照2000算也可以。
房地产开发过程中税与费,先说费,主要是城市基础设施配套费、人防易地建设费等好多种费用;税主要是税率为5%的销售不动产营业税、增值税等约合在1百分之10几了(营改增之后整个比例也差不多),以目前6000元的售价来计算,各种税和费约在1000元左右。
综上,一个房产的大致成本就在这里了。

@mumuli2007 @liupaul

估算只是为了求得一个模糊的正确,而不是为了精确的模糊,也请大家一并指出。
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 楼主| 发表于 2020-10-17 10:30:14 | 显示全部楼层
楼上也有很多人在谈刚需?
刚需是什么?刚需就是不买房就不能组建家庭或者有家庭散伙的危险的那种。
无论房价怎么样,刚需都是要买房的,不然成本巨高(家庭都危在旦夕了)。
所以,刚需的需求,不在这里讨论了。
实在要讨论,你们讨论刚需有多少就行,因为他们对价格相对不敏感。
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 楼主| 发表于 2020-10-17 10:41:54 | 显示全部楼层
其实,上面的回帖中举例子来测算一个房产的成本,啰啰嗦嗦没有任何用处,因为房产的市场的繁荣与否,和成本没有什么多大关系的。
房产市场如何,归根结底一句话:房地产的走势长期看人口,中期看经济,短期看政策。
长期来看,大伙就看看将来的人口形势
中期来看,大家就看看最近3-5年,甚至10年,经济是否还会像以前告诉发展,老百姓赚钱是比以前容易还是难
短期来看,就是看看现在的宏观经济政策已经货币政策了,尤其是货币政策,比如16年,大水满灌,到处都是钱,国家采取涨价去库存,房产市场依然火爆。要是现在依然大水漫灌,估计还会如此。但是实际货币政策呢?
具体到房地产市场相关的,针对房地产开发企业,国家划了三条红线(大家可以自己去查,不然地产界老大恒大会跳脚),针对个人买房的,国家要求商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,新增涉房贷款占比降至30%以下。
把这些去综合起来想一想,再尝试去判断一下房产将来的走势,似乎靠谱一点。
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发表于 2020-10-17 10:44:27 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
房价能跌?持平都不可能只会涨,你洗洗睡吧,不要瞎说了
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发表于 2020-10-17 11:42:31 | 显示全部楼层
云随雁字长 发表于 2020-10-17 10:25
谢谢楼上各位的回复!
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析,但是,数据都不那么对,这里先给大家 ...

兄弟,核算成本没有太大意义,在商言商,商人是要挣钱的。挣多挣少无可厚非,因为咱们也改变不了什么。

举个简单的例子,上个月我给儿子配眼镜,花了1380元,但这幅眼镜里的实际制造成本是80元不到,我能说什么呢?这是个市场行情。有人会说你苕里苕气,不晓得到大伏克配啊,大伏配个眼镜100多块钱多好。这个我就不作什么辩解了,明白人都知道。

话题在回到房价上来。

你说的没错,人口红利,政策导向,资金流向都是影响房价的几大重要指标,现在底生育率也确实存在。但我个人觉得这并不太影响购房热情,理由如下:
1、虽然今年经过疫情原因,很多人收入减少,但在这波疫情里却有相当一部份人挣到了以前几年或十多年的收入,不要眼红别人,那些都是拿命拼来的,为的是什么,为的是以后能有更好的生活。君不知现在做衣服,做口罩以及相关产业的收入大涨,他们挣的钱你觉他们会去买什么?
2、看我儿子班里,三年级,62个小朋友,其中有差不多一半是下面乡镇里的,以后他们上学问题怎么解决?像我买的新二中旁的清华园,现在二中已经是人满为患了,再多盖几所九年义务学校,它不香吗?你不买吗?
3、做为改善形住房,老城区的年轻人和中年人,都会希望搬出来,要么到有发展前景的南城新区,要么到现在宜居的城西。城东的扩张稍慢,城北就不谈了。

外加上有很多人在谈空置率,是的,现在你看起来空置率比较高,这是因为很多人买了后,是先放着在的,等到时机成熟才会去入往(例如我的房子三年后我才会进去住,武汉的房子可能要空置到儿子上大学)。

现阶段的房价确实比较高,我相信在未来一段时间会横盘整理,随着经济膨涨,钱越来越不值钱,横盘就是下跌,但你想房子下跌3成以上,不太现实,没有人会让房价下跌这么多。没有人,政府不希望,银行不希望,买房的人也不希望。房价大幅下跌,则意味着中国经济全面崩盘。还是那句话,稳之当头,即不会大涨,也不会大跌。

最后谈下价格,仙桃城区目前4000-7000的房子都有,完全可以根据自身实力去选择,没必要看着最高房价说事。
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发表于 2020-10-17 11:48:22 | 显示全部楼层
云随雁字长 发表于 2020-10-17 10:25
谢谢楼上各位的回复!
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析,但是,数据都不那么对,这里先给大家 ...

你所算的只是成本,开发商也要挣钱的,卖房的也要挣钱的,如果无利可图,谁会去做事呢。

就像我说的眼镜的事,一幅成本80元的眼镜,最后到我手里是1380元。只能说我好苕了。
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发表于 2020-10-17 11:49:37 | 显示全部楼层
不如去热线做个调查,如果你有100万,你会买什么?

选项有三:
1、房子
2、车子
3、啥都不买,留着存银行。
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 楼主| 发表于 2020-10-17 13:42:45 | 显示全部楼层
mumuli2007 发表于 2020-10-17 12:11
人民医院宿舍对面二块地,楼面价都过了2000(热线上可搜);87#地,50231平方,容积小于,等于2.8,满容 ...

你说的这个是的。
2019年11月土拍成交的南城两块地(一医隔街对望)87#地和88#地,分别被浙江万荣和新城集团拍到,两家成交的楼面地价分别到了2744元/平和2794元/平。
再说一下容积率的更改,以前容积率这点上,很混乱,规划局、建委、市里的领导,关系到位都可以搞的。后来很规范了,只是程序很复杂,最终得上有分管副市长参加(有时甚至是市长参加)的市规委会,集体决策对项目的容积率进行修改。
看看仙桃各个小区的实际的容易率,再看看仙桃土拍中对商住用地的指标限制(容积率都是在3以内,城市属性决定的),再想想前几年披露出来的某些地方政府为了造成面粉价高过面包价,促进房地产市场销售,都程序化低容积率土拍,土拍后再容许程序化提高容积率的事情,或许就明白了。
当年你也可找16年、17年这两年的土拍数据(那几年的数据比较齐全),然后在看看他们现在总的项目销售面积,那个容积率不就出来了吗。

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发表于 2020-10-17 13:44:54 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
今年很明显的 房子已经卖不动了    大多数真心想买的  基本都已经上车了   剩下的是买不起的
我认为  前几年房子涨价并不是说明国内需求有多大   而是货币贬值   有部分人  包括我   是出于恐惧货币贬值的原因 提前上车了   我现在买了房子都空着有4年了  有认识的朋友根本不缺房子   她也同样买了  就是担心钱贬值  换成房子心里踏实一些    这两年利息已经降了  说明国内经济形势并不好  所以房价暂时不会涨   
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发表于 2020-10-17 15:48:35 | 显示全部楼层
房价涨跌的真正原因是什么,相信很多人都知道,这些不符合市场规律的事情,人为改变只能维持一个时间段,未来跌是肯定的,估计二十年后吧(除非出现什么意外事件)。
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发表于 2020-10-17 19:38:33 来自江汉热线APP | 显示全部楼层
 
只要是商品,没有只涨不跌的。只涨不跌严重违背经济规律,代价将会是极其惨痛的。
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发表于 2020-10-17 23:32:10 | 显示全部楼层
有这种想法真可怕
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