想没想过房产极大可能跌三成，甚至三成以上（三年内）？

喜旺旺

国家可以控制房价，但控制不了人口的下降，每当供大於求的时候，神仙也救不了，现在房价高的原因，城里没房，小孩上学困难。人口比例失调，男多女少，想结婚就必须在城里买房，等才造成房价过高，一旦都有房住了，那么多的房子谁要，谁不想现金在手里热乎了，又有谁想让钱变成冰冷的钢筋水泥混凝土，个人观点，可以讨论，不喜勿PU，
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zzzzzzzz

14年15年也是这样，看国家出不出手咯，要是再来个大水漫灌，那就继续看涨。
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云随雁字长

谢谢楼上各位的回复！
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析，但是，数据都不那么对，这里先给大家介绍一个房地产领域特别重要的一个概念——容积率。
容积率——是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，
而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

为了便于理解，举个例子150亩地（10万平方米），土拍价格3亿（200万元/亩），土拍的参数一般有“容积率≤3.0”，为了利益最大化，开发商一般会按照容积率上限来做，我们取容积率为3.0，那么就是该占地150亩的楼盘总建筑面积为30万平方米，楼面地价就是1000元/平了。如果容积率是4，甚至是5呢，以容积率为5算，则总建筑面积为50万平方米，楼面地价就只有600元/平了，所以，房地产行业有句话，容积率就是钱，在房子不愁销的年代，更高的容积率意味着更低的商品房成本和更大的销售面积。

那么具体到仙桃的房产市场，看看仙桃的土拍价格，在看看仙桃小区的实际容积率，稍稍计算一下，就可知道仙桃的房产的楼面地价。本地的土拍，虽然有“容积率≤3.0”的限制，但是实际上，很多的高超的小区的容积率都在5以上了（这一点是远远大于武汉的）应该是在土拍后又申请上调了容积率。
如果一个人面积直观感觉不错的话，其实是可以简单的测算一下一个小区的大致容积率的。比如一个小区，三分之一的土地用来建房子了，其余三分之二的土地都是绿化或者小区内道路（这个就很空旷了吧，它的房子的间距会很大，最底层的冬至日满窗日照时间会很长），这样建设的小区，楼盘只要建设3层，容积率就到了1，建设9层，容积率就到了3，建设18层，容积率就到了6，如果是27层呢，容积率就到了9。当然，这里的用地面积指的的净用地面积，如果是总用地面积呢？
实际中确实如此，因为土拍时，地块的红线一直包括到了临街道路的中心线，有部分面积的土地有“代征地”的性质，是不能建设房子的，但是，一般而言，即使存在这个“代征地”，净用地的面积占比不会小于总用地面积的70%的。还是以上面的150亩地位例子，我们就按照净用地只有总用地的50%来估算，按照你净用地的三分之一的面积上建房子，在上面建18层的房子，容积率就是3了。但是实际上，测算中使用的50%的净用地占比是远远小于实际的，净用地上只有三分之一面积起房子也是远远小于实际的（仙桃房子之间的间距远小于武汉房子之间的间距）。实际的容积率为多少？实际的楼面地价为多少，到这里，想必大家都明白了。
另外，我们说，房地产单价中的成本三大块：楼面地价、建安成本、房地产开发过程中税与费。
建安成本，按照今年的水平，仙桃城区地质情况下，高层（99.99米以下）的建安成本普遍在1600-1800左右，按照2000算也可以。
房地产开发过程中税与费，先说费，主要是城市基础设施配套费、人防易地建设费等好多种费用；税主要是税率为5%的销售不动产营业税、增值税等约合在1百分之10几了（营改增之后整个比例也差不多），以目前6000元的售价来计算，各种税和费约在1000元左右。
综上，一个房产的大致成本就在这里了。

@mumuli2007 @liupaul

估算只是为了求得一个模糊的正确，而不是为了精确的模糊，也请大家一并指出。

云随雁字长

楼上也有很多人在谈刚需？
刚需是什么？刚需就是不买房就不能组建家庭或者有家庭散伙的危险的那种。
无论房价怎么样，刚需都是要买房的，不然成本巨高（家庭都危在旦夕了）。
所以，刚需的需求，不在这里讨论了。
实在要讨论，你们讨论刚需有多少就行，因为他们对价格相对不敏感。

云随雁字长

其实，上面的回帖中举例子来测算一个房产的成本，啰啰嗦嗦没有任何用处，因为房产的市场的繁荣与否，和成本没有什么多大关系的。
房产市场如何，归根结底一句话：房地产的走势长期看人口，中期看经济，短期看政策。
长期来看，大伙就看看将来的人口形势
中期来看，大家就看看最近3-5年，甚至10年，经济是否还会像以前告诉发展，老百姓赚钱是比以前容易还是难
短期来看，就是看看现在的宏观经济政策已经货币政策了，尤其是货币政策，比如16年，大水满灌，到处都是钱，国家采取涨价去库存，房产市场依然火爆。要是现在依然大水漫灌，估计还会如此。但是实际货币政策呢？
具体到房地产市场相关的，针对房地产开发企业，国家划了三条红线（大家可以自己去查，不然地产界老大恒大会跳脚），针对个人买房的，国家要求商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增涉房贷款占比降至30%以下。
把这些去综合起来想一想，再尝试去判断一下房产将来的走势，似乎靠谱一点。

情深白首

房价能跌？持平都不可能只会涨，你洗洗睡吧，不要瞎说了
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liupaul

云随雁字长 发表于 2020-10-17 10:25
谢谢楼上各位的回复！
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析，但是，数据都不那么对，这里先给大家 ...

兄弟，核算成本没有太大意义，在商言商，商人是要挣钱的。挣多挣少无可厚非，因为咱们也改变不了什么。

举个简单的例子，上个月我给儿子配眼镜，花了1380元，但这幅眼镜里的实际制造成本是80元不到，我能说什么呢？这是个市场行情。有人会说你苕里苕气，不晓得到大伏克配啊，大伏配个眼镜100多块钱多好。这个我就不作什么辩解了，明白人都知道。

话题在回到房价上来。

你说的没错，人口红利，政策导向，资金流向都是影响房价的几大重要指标，现在底生育率也确实存在。但我个人觉得这并不太影响购房热情，理由如下：
1、虽然今年经过疫情原因，很多人收入减少，但在这波疫情里却有相当一部份人挣到了以前几年或十多年的收入，不要眼红别人，那些都是拿命拼来的，为的是什么，为的是以后能有更好的生活。君不知现在做衣服，做口罩以及相关产业的收入大涨，他们挣的钱你觉他们会去买什么？
2、看我儿子班里，三年级，62个小朋友，其中有差不多一半是下面乡镇里的，以后他们上学问题怎么解决？像我买的新二中旁的清华园，现在二中已经是人满为患了，再多盖几所九年义务学校，它不香吗？你不买吗？
3、做为改善形住房，老城区的年轻人和中年人，都会希望搬出来，要么到有发展前景的南城新区，要么到现在宜居的城西。城东的扩张稍慢，城北就不谈了。

外加上有很多人在谈空置率，是的，现在你看起来空置率比较高，这是因为很多人买了后，是先放着在的，等到时机成熟才会去入往（例如我的房子三年后我才会进去住，武汉的房子可能要空置到儿子上大学）。

现阶段的房价确实比较高，我相信在未来一段时间会横盘整理，随着经济膨涨，钱越来越不值钱，横盘就是下跌，但你想房子下跌3成以上，不太现实，没有人会让房价下跌这么多。没有人，政府不希望，银行不希望，买房的人也不希望。房价大幅下跌，则意味着中国经济全面崩盘。还是那句话，稳之当头，即不会大涨，也不会大跌。

最后谈下价格，仙桃城区目前4000-7000的房子都有，完全可以根据自身实力去选择，没必要看着最高房价说事。

liupaul

云随雁字长 发表于 2020-10-17 10:25
谢谢楼上各位的回复！
看到楼上有两位试着在从分析房产的成本去分析，但是，数据都不那么对，这里先给大家 ...

你所算的只是成本，开发商也要挣钱的，卖房的也要挣钱的，如果无利可图，谁会去做事呢。

就像我说的眼镜的事，一幅成本80元的眼镜，最后到我手里是1380元。只能说我好苕了。

liupaul

不如去热线做个调查，如果你有100万，你会买什么？

选项有三：
1、房子
2、车子
3、啥都不买，留着存银行。

云随雁字长

mumuli2007 发表于 2020-10-17 12:11
人民医院宿舍对面二块地，楼面价都过了2000（热线上可搜）；87#地，50231平方，容积小于，等于2.8，满容 ...

你说的这个是的。
2019年11月土拍成交的南城两块地（一医隔街对望）87#地和88#地，分别被浙江万荣和新城集团拍到，两家成交的楼面地价分别到了2744元/平和2794元/平。
再说一下容积率的更改，以前容积率这点上，很混乱，规划局、建委、市里的领导，关系到位都可以搞的。后来很规范了，只是程序很复杂，最终得上有分管副市长参加（有时甚至是市长参加）的市规委会，集体决策对项目的容积率进行修改。
看看仙桃各个小区的实际的容易率，再看看仙桃土拍中对商住用地的指标限制（容积率都是在3以内，城市属性决定的），再想想前几年披露出来的某些地方政府为了造成面粉价高过面包价，促进房地产市场销售，都程序化低容积率土拍，土拍后再容许程序化提高容积率的事情，或许就明白了。
当年你也可找16年、17年这两年的土拍数据（那几年的数据比较齐全），然后在看看他们现在总的项目销售面积，那个容积率不就出来了吗。

泳峰

今年很明显的 房子已经卖不动了    大多数真心想买的  基本都已经上车了   剩下的是买不起的
我认为  前几年房子涨价并不是说明国内需求有多大   而是货币贬值   有部分人  包括我   是出于恐惧货币贬值的原因 提前上车了   我现在买了房子都空着有4年了  有认识的朋友根本不缺房子   她也同样买了  就是担心钱贬值  换成房子心里踏实一些    这两年利息已经降了  说明国内经济形势并不好  所以房价暂时不会涨   
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闲云野鹤3

房价涨跌的真正原因是什么，相信很多人都知道，这些不符合市场规律的事情，人为改变只能维持一个时间段，未来跌是肯定的，估计二十年后吧（除非出现什么意外事件）。

大地飞歌

只要是商品，没有只涨不跌的。只涨不跌严重违背经济规律，代价将会是极其惨痛的。
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加速度很快了

有这种想法真可怕

liupaul

大地飞歌 发表于 2020-10-17 19:38
只要是商品，没有只涨不跌的。只涨不跌严重违背经济规律，代价将会是极其惨痛的。
...

从2000年到现在2020年，什么东西降价了？

肖勤学

未来三四线城市肯定会跌，一二线城市国家会控制稳增长。乡镇会想到往县城去，县城会想到一二线城市去，但一二线城市是决不会往三四线城市来，形成不了买房回流，以后60%的子女考不上好大学那肯定会在武汉读些二三本的大学，在武汉读书的几年积攒的人脉，交际圈，会导致80%想奠定在武汉工作，子女的诉求肯定是能在武汉拥有一套自己的房子（或者可以理解为生活的目标），能就地工作，生活，我们这一代大部分人的目标是在县城有一套房，会以县城有套房为傲，而00后的目标是能在武汉拥有一套房，会以武汉有套房为傲，所以长远来看，三四线城市肯定会跌，个人关点，不彭勿喷
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云随雁字长

房地产行业的“三道红线”

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

云随雁字长

房贷再收紧！紧急通知：多家大行新增房贷占比降至30%以下

财联社9月28日讯，监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。9月27日，三位银行业人士表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

云随雁字长

10月16日，银保监会深圳监管局开出五张罚单，其中三张罚单涉及向房地产领域违规发放贷款。在最大的一张罚单中，建行深圳分行被罚款7313511.04元，罚没收违法所得1213511.04元，成为今年10月以来银保监会开的金额最大罚单。此外，还有两张罚单也涉及“向四证不齐备的房地产开发项目发放城镇化建设贷款用于项目后期开发建设”，均被罚款10万元。

明显在降杠杆了！